Conseil d'État
N° 499230
ECLI:FR:CECHR:2025:499230.20250715
Mentionné aux tables du recueil Lebon
8ème - 3ème chambres réunies
M. Rémy Schwartz, président
Mme Marie Prévot, rapporteure
Mme Karin Ciavaldini, rapporteure publique
CABINET MUNIER-APAIRE, avocats
Lecture du mardi 15 juillet 2025
Vu la procédure suivante :
La société VH Antibes a demandé au tribunal administratif de Nice de prononcer la décharge des cotisations de taxe sur les logements vacants auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019 dans les rôles de la commune d'Antibes (Alpes-Maritimes). Par un jugement n° 1903340 et 2005137 du 25 avril 2022, ce tribunal a fait droit à sa demande.
Par un arrêt n° 22MA01897 du 3 octobre 2024, la cour administrative d'appel de Marseille a, sur appel du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, annulé les articles 1er et 2 de ce jugement et remis à la charge de la société VH Antibes les cotisations de taxe sur les logements vacants auxquelles elle avait été assujettie au titre des années 2018 et 2019.
Par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et un mémoire en réplique, enregistrés les 28 novembre 2024, 26 février et 27 mai 2025 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la société VH Antibes demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler cet arrêt ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- la décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 du Conseil constitutionnel ;
- la décision n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012 du Conseil constitutionnel ;
- le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de Mme Marie Prévot, maîtresse des requêtes,
- les conclusions de Mme Karin Ciavaldini, rapporteure publique ;
La parole ayant été donnée, après les conclusions, au cabinet Munier-Apaire, avocat de la société VH Antibes ;
Considérant ce qui suit :
1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société VH Antibes est propriétaire d'un bien immobilier dénommé " Villa Hier ", situé au Cap d'Antibes dans les Alpes-Maritimes, composé d'une maison de maître et deux bâtiments annexes et doté d'un jardin d'agrément attenant ainsi que d'une piscine, faisant l'objet de travaux de rénovation et à raison duquel elle a été assujettie à la taxe sur les logements vacants au titre des années 2018 et 2019. Elle se pourvoit en cassation contre l'arrêt par lequel la cour administrative d'appel de Marseille a annulé le jugement par lequel le tribunal administratif de Nice l'a déchargée de ces cotisations de taxe.
2. Aux termes du I de l'article 232 du CGI : " I.- La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements (...). / II.- La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition (...) / VI. - La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable (...) ". Il résulte de la réserve d'interprétation dont le Conseil Constitutionnel a assorti ses décisions n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 et n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012 que " ladite taxation ne peut (...) frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur " et qu'à ce titre, notamment, " ne sauraient être assujettis à cette taxe des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ".
3. Il appartient au juge de l'impôt, au vu de l'instruction et compte tenu, le cas échéant, de l'abstention du contribuable à produire les éléments qu'il est seul en mesure d'apporter et qui ne sauraient être réclamés qu'à lui-même, tels que des devis portant sur les travaux à réaliser pour rendre le bien habitable, d'apprécier si un logement doit être soumis à la taxe sur les logements vacants, ou si les circonstances que son détenteur invoque y font obstacle.
4. La cour administrative d'appel de Marseille a jugé qu'il résultait de l'instruction qu'au 1er janvier des années d'imposition en litige, le bien de la société VH Antibes, dont les travaux de rénovation n'étaient pas achevés, n'était pas habitable en l'état, dès lors notamment que les photographies produites montraient à ces dates des sols, escaliers et murs bruts, des pièces vides et non aménagées et des installations électriques et sanitaires qui n'étaient pas terminées, et qu'ainsi, ce bien était dépourvu d'installations électriques, d'eau courante et d'équipements sanitaires permettant son usage à fin d'habitation. Elle a toutefois estimé que, faute pour la société VH Antibes d'apporter des éléments, qu'elle seule serait en mesure de produire, tels que des devis, permettant d'apprécier la nature, l'importance et le prix des travaux nécessaires à l'installation ou à la réfection des équipements sanitaires, du chauffage, de l'électricité et de l'eau courante garantissant des conditions d'habitabilité normales, à l'exclusion des postes tendant à la rénovation du bien en tant que propriété de luxe, il ne résultait pas de l'instruction que le bien en litige ne pouvait être rendu habitable qu'au prix d'importants travaux au sens des dispositions précitées de l'article 232 du code général des impôts, telles qu'interprétées par le Conseil constitutionnel dans les décisions précédemment rappelées.
5. En premier lieu, en ne déduisant pas du seul constat que le bien n'était pas habitable en l'état dès lors qu'au regard de l'état d'avancement des travaux, il était dépourvu d'installations électriques, d'eau courante et d'équipements sanitaires permettant son usage à fin d'habitation, que la société VH Antibes ne pouvait être assujettie à la taxe sur les logements vacants à raison de ce bien, la cour n'a pas commis d'erreur de droit. En estimant par ailleurs, après avoir relevé que les travaux portant sur le gros-oeuvre, la stabilité des murs, les circulations intérieures et la charpente avaient d'ores et déjà été réalisés, que la société n'apportait pas, par la seule production d'un document intitulé " budget de base " établi par un architecte en 2015 et faisant état d'un montant de travaux de 23 300 232 euros et de chiffrages globaux par postes de travaux, d'élément permettant d'apprécier la nature et le coût des travaux restant encore à réaliser et nécessaires pour rendre le bien habitable, la cour, qui n'a pas dénaturé les pièces qui lui était soumises, n'a entaché son arrêt d'aucune contradiction de motifs.
6. En deuxième lieu, la cour n'a pas dénaturé les pièces du dossier qui lui était soumis en estimant que la société VH Antibes n'apportait pas, par la production de ce budget, les précisions nécessaires pour apprécier la nature et les coûts des travaux nécessaires à la seule habitabilité de la villa, à l'exclusion des travaux à caractère luxueux. En écartant ainsi de son examen les travaux destinés à conférer au bien un caractère luxueux et en circonscrivant son appréciation de l'importance des travaux, pour l'application de la réserve d'interprétation dont le Conseil constitutionnel a assorti les dispositions citées au point 2, à ceux qui présentent un caractère nécessaire à l'habitabilité de ce bien et dont la charge incomberait nécessairement au propriétaire, la cour n'a commis aucune erreur de droit.
7. En dernier lieu, après avoir jugé qu'il ne résultait pas de l'instruction que le bien en litige n'aurait pu être rendu habitable qu'aux prix d'importants travaux dont la charge incomberait nécessairement à sa propriétaire, la cour n'a pas commis d'erreur de droit en relevant que celle-ci n'invoquait par ailleurs aucune autre circonstance susceptible d'emporter son absence d'assujettissement à la taxe sur les logements vacants, telle qu'une interruption involontaire des travaux de réhabilitation de la villa propre à considérer que la vacance du bien aurait été, pour cet autre motif, indépendante de sa volonté.
8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à la charge de l'Etat qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante.
D E C I D E :
--------------
Article 1er : Le pourvoi de la société VH Antibes est rejeté.
Article 2 : La présente décision sera notifiée à la société VH Antibes et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.
Délibéré à l'issue de la séance du 2 juillet 2025 où siégeaient : M. Rémy Schwartz, président adjoint de la section du contentieux, présidant ; M. Stéphane Verclytte, M. Thomas Andrieu, présidents de chambre ; M. Jonathan Bosredon, Mme Emilie Bokdam-Tognetti, M. Philippe Ranquet, Mme Sylvie Pellissier, Mme Catherine Fischer-Hirtz, conseillers d'Etat et Mme Marie Prévot, maîtresse des requêtes-rapporteure.
Rendu le 15 juillet 2025.
Le président :
Signé : M. Rémy Schwartz
La rapporteure :
Signé : Mme Marie Prévot
La secrétaire :
Signé : Mme Catherine Xavier
N° 499230
ECLI:FR:CECHR:2025:499230.20250715
Mentionné aux tables du recueil Lebon
8ème - 3ème chambres réunies
M. Rémy Schwartz, président
Mme Marie Prévot, rapporteure
Mme Karin Ciavaldini, rapporteure publique
CABINET MUNIER-APAIRE, avocats
Lecture du mardi 15 juillet 2025
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Vu la procédure suivante :
La société VH Antibes a demandé au tribunal administratif de Nice de prononcer la décharge des cotisations de taxe sur les logements vacants auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019 dans les rôles de la commune d'Antibes (Alpes-Maritimes). Par un jugement n° 1903340 et 2005137 du 25 avril 2022, ce tribunal a fait droit à sa demande.
Par un arrêt n° 22MA01897 du 3 octobre 2024, la cour administrative d'appel de Marseille a, sur appel du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, annulé les articles 1er et 2 de ce jugement et remis à la charge de la société VH Antibes les cotisations de taxe sur les logements vacants auxquelles elle avait été assujettie au titre des années 2018 et 2019.
Par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et un mémoire en réplique, enregistrés les 28 novembre 2024, 26 février et 27 mai 2025 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la société VH Antibes demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler cet arrêt ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- la décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 du Conseil constitutionnel ;
- la décision n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012 du Conseil constitutionnel ;
- le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de Mme Marie Prévot, maîtresse des requêtes,
- les conclusions de Mme Karin Ciavaldini, rapporteure publique ;
La parole ayant été donnée, après les conclusions, au cabinet Munier-Apaire, avocat de la société VH Antibes ;
Considérant ce qui suit :
1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société VH Antibes est propriétaire d'un bien immobilier dénommé " Villa Hier ", situé au Cap d'Antibes dans les Alpes-Maritimes, composé d'une maison de maître et deux bâtiments annexes et doté d'un jardin d'agrément attenant ainsi que d'une piscine, faisant l'objet de travaux de rénovation et à raison duquel elle a été assujettie à la taxe sur les logements vacants au titre des années 2018 et 2019. Elle se pourvoit en cassation contre l'arrêt par lequel la cour administrative d'appel de Marseille a annulé le jugement par lequel le tribunal administratif de Nice l'a déchargée de ces cotisations de taxe.
2. Aux termes du I de l'article 232 du CGI : " I.- La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements (...). / II.- La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition (...) / VI. - La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable (...) ". Il résulte de la réserve d'interprétation dont le Conseil Constitutionnel a assorti ses décisions n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 et n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012 que " ladite taxation ne peut (...) frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur " et qu'à ce titre, notamment, " ne sauraient être assujettis à cette taxe des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ".
3. Il appartient au juge de l'impôt, au vu de l'instruction et compte tenu, le cas échéant, de l'abstention du contribuable à produire les éléments qu'il est seul en mesure d'apporter et qui ne sauraient être réclamés qu'à lui-même, tels que des devis portant sur les travaux à réaliser pour rendre le bien habitable, d'apprécier si un logement doit être soumis à la taxe sur les logements vacants, ou si les circonstances que son détenteur invoque y font obstacle.
4. La cour administrative d'appel de Marseille a jugé qu'il résultait de l'instruction qu'au 1er janvier des années d'imposition en litige, le bien de la société VH Antibes, dont les travaux de rénovation n'étaient pas achevés, n'était pas habitable en l'état, dès lors notamment que les photographies produites montraient à ces dates des sols, escaliers et murs bruts, des pièces vides et non aménagées et des installations électriques et sanitaires qui n'étaient pas terminées, et qu'ainsi, ce bien était dépourvu d'installations électriques, d'eau courante et d'équipements sanitaires permettant son usage à fin d'habitation. Elle a toutefois estimé que, faute pour la société VH Antibes d'apporter des éléments, qu'elle seule serait en mesure de produire, tels que des devis, permettant d'apprécier la nature, l'importance et le prix des travaux nécessaires à l'installation ou à la réfection des équipements sanitaires, du chauffage, de l'électricité et de l'eau courante garantissant des conditions d'habitabilité normales, à l'exclusion des postes tendant à la rénovation du bien en tant que propriété de luxe, il ne résultait pas de l'instruction que le bien en litige ne pouvait être rendu habitable qu'au prix d'importants travaux au sens des dispositions précitées de l'article 232 du code général des impôts, telles qu'interprétées par le Conseil constitutionnel dans les décisions précédemment rappelées.
5. En premier lieu, en ne déduisant pas du seul constat que le bien n'était pas habitable en l'état dès lors qu'au regard de l'état d'avancement des travaux, il était dépourvu d'installations électriques, d'eau courante et d'équipements sanitaires permettant son usage à fin d'habitation, que la société VH Antibes ne pouvait être assujettie à la taxe sur les logements vacants à raison de ce bien, la cour n'a pas commis d'erreur de droit. En estimant par ailleurs, après avoir relevé que les travaux portant sur le gros-oeuvre, la stabilité des murs, les circulations intérieures et la charpente avaient d'ores et déjà été réalisés, que la société n'apportait pas, par la seule production d'un document intitulé " budget de base " établi par un architecte en 2015 et faisant état d'un montant de travaux de 23 300 232 euros et de chiffrages globaux par postes de travaux, d'élément permettant d'apprécier la nature et le coût des travaux restant encore à réaliser et nécessaires pour rendre le bien habitable, la cour, qui n'a pas dénaturé les pièces qui lui était soumises, n'a entaché son arrêt d'aucune contradiction de motifs.
6. En deuxième lieu, la cour n'a pas dénaturé les pièces du dossier qui lui était soumis en estimant que la société VH Antibes n'apportait pas, par la production de ce budget, les précisions nécessaires pour apprécier la nature et les coûts des travaux nécessaires à la seule habitabilité de la villa, à l'exclusion des travaux à caractère luxueux. En écartant ainsi de son examen les travaux destinés à conférer au bien un caractère luxueux et en circonscrivant son appréciation de l'importance des travaux, pour l'application de la réserve d'interprétation dont le Conseil constitutionnel a assorti les dispositions citées au point 2, à ceux qui présentent un caractère nécessaire à l'habitabilité de ce bien et dont la charge incomberait nécessairement au propriétaire, la cour n'a commis aucune erreur de droit.
7. En dernier lieu, après avoir jugé qu'il ne résultait pas de l'instruction que le bien en litige n'aurait pu être rendu habitable qu'aux prix d'importants travaux dont la charge incomberait nécessairement à sa propriétaire, la cour n'a pas commis d'erreur de droit en relevant que celle-ci n'invoquait par ailleurs aucune autre circonstance susceptible d'emporter son absence d'assujettissement à la taxe sur les logements vacants, telle qu'une interruption involontaire des travaux de réhabilitation de la villa propre à considérer que la vacance du bien aurait été, pour cet autre motif, indépendante de sa volonté.
8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à la charge de l'Etat qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante.
D E C I D E :
--------------
Article 1er : Le pourvoi de la société VH Antibes est rejeté.
Article 2 : La présente décision sera notifiée à la société VH Antibes et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.
Délibéré à l'issue de la séance du 2 juillet 2025 où siégeaient : M. Rémy Schwartz, président adjoint de la section du contentieux, présidant ; M. Stéphane Verclytte, M. Thomas Andrieu, présidents de chambre ; M. Jonathan Bosredon, Mme Emilie Bokdam-Tognetti, M. Philippe Ranquet, Mme Sylvie Pellissier, Mme Catherine Fischer-Hirtz, conseillers d'Etat et Mme Marie Prévot, maîtresse des requêtes-rapporteure.
Rendu le 15 juillet 2025.
Le président :
Signé : M. Rémy Schwartz
La rapporteure :
Signé : Mme Marie Prévot
La secrétaire :
Signé : Mme Catherine Xavier