Conseil d'État
N° 493789
ECLI:FR:CECHR:2025:493789.20251008
Mentionné aux tables du recueil Lebon
9ème - 10ème chambres réunies
M. Olivier Saby, rapporteur
SARL MATUCHANSKY, POUPOT, VALDELIEVRE, RAMEIX, avocats
Lecture du mercredi 8 octobre 2025
Vu la procédure suivante :
Mme A... B... a demandé au tribunal administratif de Grenoble de prononcer la décharge de la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles à laquelle elle a été assujettie en sa qualité d'associée de la société La Mourralière. Par un jugement n° 2004482 du 30 décembre 2022, ce tribunal a rejeté sa demande.
Par une ordonnance n° 23LY00604 du 25 avril 2024, le président de la cour administrative d'appel de Lyon a transmis au Conseil d'Etat, en application de l'article R. 351-2 du code de justice administrative, le pourvoi, enregistré au greffe de cette cour le 17 février 2024, formé par Mme B... contre ce jugement.
Par ce pourvoi et trois nouveaux mémoires, enregistrés le 24 juillet 2024 et les 20 février et 11 juillet 2025 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, Mme B... demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler ce jugement ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 6 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de M. Olivier Saby, maître des requêtes,
- les conclusions de M. Bastien Lignereux, rapporteur public ;
La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre, Rameix, avocat de Mme B... ;
Considérant ce qui suit :
1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que Mme B... est associée de la société civile immobilière (SCI) La Mourralière, laquelle était propriétaire à Voreppe (Isère) d'un bien immobilier d'une superficie de 126 064 m², comprenant les parcelles bâties cadastrées BC nos 250 et 251 et les parcelles non bâties BC nos 59, 60 et 61, dont ses associés lui avaient fait apport en pleine propriété le 9 janvier 2007 pour une valeur de 571 428 euros. Le tènement, classé en zone naturelle protégée Nda par le plan d'occupation des sols adopté en 2009, a été classé en zone urbaine d'intensité moyenne UC par le plan local d'urbanisme approuvé le 17 février 2014 et modifié le 28 janvier 2016. Par acte du 11 décembre 2017, la SCI La Mourralière a vendu ce bien à la société civile de construction vente (SCCV) Le Chevalon pour un prix de 1 380 000 euros. Cette société s'est engagée, par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition, à effectuer les travaux conduisant à la production d'un immeuble collectif de 54 logements sur la parcelle cadastrée BC n° 60 qui avaient été autorisés par un permis de construire délivré le 20 avril 2017. Le prix de vente de cette partie du terrain a été fixé dans l'acte authentique à 1 146 740 euros. La SCCV Le Chevalon a pris l'engagement de revendre dans les cinq ans le surplus, évalué dans l'acte à 233 260 euros. L'administration fiscale a estimé que la taxe sur les cessions de terrains nus rendus constructibles, instituée par une délibération du conseil municipal de Voreppe du 25 juin 2007, était applicable à la cession de la partie du terrain devant être construite par la SCCV Le Chevalon, soit la parcelle cadastrée BC n° 60, et a mis à la charge de Mme B..., en sa qualité d'associée de la SCI La Mourralière, une part de la taxe due. Mme B... se pourvoit en cassation contre le jugement du 30 décembre 2022 par lequel le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande tendant à la décharge de cette imposition.
2. Aux termes de l'article 1529 du code général des impôts : " I. Les communes peuvent, sur délibération du conseil municipal, instituer une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus qui ont été rendus constructibles du fait de leur classement par un plan local d'urbanisme ou par un document d'urbanisme en tenant lieu dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible. / II. La taxe s'applique aux cessions réalisées par les personnes physiques et les sociétés et groupements, soumis à l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value dans les conditions prévues à l'article 150 U, et par les contribuables qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France assujettis à l'impôt sur le revenu, soumis au prélèvement, dans les conditions prévues à l'article 244 bis A. / Elle ne s'applique pas : / (...) / b. aux cessions portant sur des terrains qui sont classés en terrains constructibles depuis plus de dix-huit ans ; / c. lorsque le prix de cession du terrain, défini à l'article 150 VA, est inférieur au prix d'acquisition, effectivement acquitté par le cédant et tel qu'il a été stipulé dans l'acte de cession, majoré d'un montant égal à 200 % de ce prix. / III. La taxe est assise sur un montant égal au prix de cession du terrain défini à l'article 150 VA diminué du prix d'acquisition stipulé dans les actes, actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. En l'absence d'éléments de référence, la taxe est assise sur les deux tiers du prix de cession défini au même article. / La taxe est égale à 10 % de ce montant. Elle est exigible lors de la première cession à titre onéreux du terrain intervenue après son classement en terrain constructible. Elle est due par le cédant. / (...) / V. La taxe est versée lors du dépôt de la déclaration prévue au IV. Les dispositions des I et II de l'article 150 VF (...) sont applicables (...) ". Aux termes de l'article 150 VF du même code : " I. L'impôt sur le revenu correspondant à la plus-value réalisée sur les biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est versé par la personne physique, la société ou le groupement qui cède le bien ou le droit. / (...) / II. - En cas de cession d'un bien (...) par une société ou un groupement qui relève des articles 8 à 8 ter, l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value est dû au prorata des droits sociaux détenus par les associés soumis à cet impôt présents à la date de la cession de l'immeuble. L'impôt acquitté par la société ou le groupement est libératoire de l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value dû par ces associés (...) ". Aux termes de l'article 8 du code général des impôts : " (...) les associés des sociétés en nom collectif et les commandités des sociétés en commandite simple sont, lorsque ces sociétés n'ont pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, personnellement soumis à l'impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. Il en est de même (...) : 1° Des membres des sociétés civiles (...) ".
3. En premier lieu, il résulte des dispositions du II de l'article 150 VF du code général des impôts citées au point 2, rendues applicables à la taxe sur la cession de terrains nus rendus constructibles prévue à l'article 1529 du code général des impôts par le V de cet article, qu'en cas de cession de biens immobiliers par une société civile immobilière n'ayant pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, les associés de cette société qui sont soumis à l'impôt sur le revenu sont les seuls redevables légaux de cette taxe, à proportion de leurs droits dans la société. Dès lors qu'il est constant que la société civile immobilière La Mourralière n'a pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, Mme B... n'est pas fondée à soutenir que le tribunal administratif aurait dû relever d'office qu'elle n'était pas redevable, à proportion de ses droits dans la société, de la taxe établie à raison de la cession de biens immobiliers à laquelle celle-ci a procédé.
4. En deuxième lieu, le moyen tiré de la prescription du droit de reprise de l'administration fiscale n'étant pas d'ordre public, la requérante n'est pas fondée à soutenir que le tribunal administratif aurait commis une erreur de droit en s'abstenant de rechercher d'office si les impositions en litige étaient atteintes par cette prescription.
5. En troisième lieu, il résulte des dispositions de l'article 1529 du code général des impôts, citées au point 2, que doit être regardé comme constructible, en vue d'appliquer la taxe sur la cession de terrains nus rendus constructibles prévue par ces dispositions, le terrain classé par le plan d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou la carte communale qui lui est applicable dans une zone urbaine, une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou une zone constructible, selon le cas. Pour déterminer si une cession entre dans le champ d'application de la taxe, il y a lieu, en principe, de prendre en compte l'ensemble du terrain nu cédé après avoir été rendu constructible, sans qu'ait d'incidence la division de ce terrain en différentes parcelles cadastrales. L'administration conserve toutefois la possibilité de n'établir la taxe qu'à raison de la cession de la seule partie du terrain pour laquelle les conditions, notamment d'ancienneté de la constructibilité et de rapport entre le prix de cession et le prix d'acquisition, prévues par la loi sont réunies.
6. D'une part, il résulte de ce qui vient d'être dit qu'en jugeant, après avoir relevé, sans dénaturer les pièces du dossier, que le prix de cession, tel qu'il ressortait de l'acte de vente, de la partie du terrain rendu constructible correspondant à la parcelle cadastrée BC n° 60 était très supérieur à celui des autres composantes de ce bien, que l'administration fiscale avait pu légalement faire application des dispositions de l'article 1529 du code général des impôts à la seule cession de la partie du terrain correspondant à cette parcelle, le tribunal administratif, qui a suffisamment motivé son jugement sur ce point, n'a pas commis d'erreur de droit. D'autre part, ne peut être utilement soulevé pour la première fois en cassation le moyen tiré de ce que, eu égard à la servitude de protection des parcs remarquables et des éléments du bâti instituée par le nouveau plan local d'urbanisme, une partie de ce terrain demeurait, malgré son classement en zone urbaine, inconstructible et devait par suite être exclue de l'évaluation du prix de cession et d'acquisition pour l'appréciation de la condition prévue au c du II de l'article 1529 du code général des impôts.
7. Il résulte de ce qui précède que Mme B... n'est pas fondée à demander l'annulation du jugement qu'elle attaque.
8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante.
D E C I D E :
--------------
Article 1er : Le pourvoi de Mme B... est rejeté.
Article 2 : La présente décision sera notifiée à Mme A... B... et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et énergétique.
Délibéré à l'issue de la séance du 12 septembre 2025 où siégeaient : M. Pierre Collin, président adjoint de la section du contentieux, présidant ; M. Bertrand Dacosta, Mme Anne Egerszegi, présidents de chambre ; M. Nicolas Polge, M. Vincent Daumas, M. Olivier Yeznikian, Mme Rozen Noguellou, M. Didier Ribes, conseillers d'Etat et M. Olivier Saby, maître des requêtes-rapporteur.
Rendu le 8 octobre 2025.
Le président :
Signé : M. Pierre Collin
Le rapporteur :
Signé : M. Olivier Saby
La secrétaire :
Signé : Mme Fehmida Ghulam
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et énergétique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour la secrétaire du contentieux, par délégation :
N° 493789
ECLI:FR:CECHR:2025:493789.20251008
Mentionné aux tables du recueil Lebon
9ème - 10ème chambres réunies
M. Olivier Saby, rapporteur
SARL MATUCHANSKY, POUPOT, VALDELIEVRE, RAMEIX, avocats
Lecture du mercredi 8 octobre 2025
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Vu la procédure suivante :
Mme A... B... a demandé au tribunal administratif de Grenoble de prononcer la décharge de la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles à laquelle elle a été assujettie en sa qualité d'associée de la société La Mourralière. Par un jugement n° 2004482 du 30 décembre 2022, ce tribunal a rejeté sa demande.
Par une ordonnance n° 23LY00604 du 25 avril 2024, le président de la cour administrative d'appel de Lyon a transmis au Conseil d'Etat, en application de l'article R. 351-2 du code de justice administrative, le pourvoi, enregistré au greffe de cette cour le 17 février 2024, formé par Mme B... contre ce jugement.
Par ce pourvoi et trois nouveaux mémoires, enregistrés le 24 juillet 2024 et les 20 février et 11 juillet 2025 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, Mme B... demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler ce jugement ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 6 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de M. Olivier Saby, maître des requêtes,
- les conclusions de M. Bastien Lignereux, rapporteur public ;
La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre, Rameix, avocat de Mme B... ;
Considérant ce qui suit :
1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que Mme B... est associée de la société civile immobilière (SCI) La Mourralière, laquelle était propriétaire à Voreppe (Isère) d'un bien immobilier d'une superficie de 126 064 m², comprenant les parcelles bâties cadastrées BC nos 250 et 251 et les parcelles non bâties BC nos 59, 60 et 61, dont ses associés lui avaient fait apport en pleine propriété le 9 janvier 2007 pour une valeur de 571 428 euros. Le tènement, classé en zone naturelle protégée Nda par le plan d'occupation des sols adopté en 2009, a été classé en zone urbaine d'intensité moyenne UC par le plan local d'urbanisme approuvé le 17 février 2014 et modifié le 28 janvier 2016. Par acte du 11 décembre 2017, la SCI La Mourralière a vendu ce bien à la société civile de construction vente (SCCV) Le Chevalon pour un prix de 1 380 000 euros. Cette société s'est engagée, par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition, à effectuer les travaux conduisant à la production d'un immeuble collectif de 54 logements sur la parcelle cadastrée BC n° 60 qui avaient été autorisés par un permis de construire délivré le 20 avril 2017. Le prix de vente de cette partie du terrain a été fixé dans l'acte authentique à 1 146 740 euros. La SCCV Le Chevalon a pris l'engagement de revendre dans les cinq ans le surplus, évalué dans l'acte à 233 260 euros. L'administration fiscale a estimé que la taxe sur les cessions de terrains nus rendus constructibles, instituée par une délibération du conseil municipal de Voreppe du 25 juin 2007, était applicable à la cession de la partie du terrain devant être construite par la SCCV Le Chevalon, soit la parcelle cadastrée BC n° 60, et a mis à la charge de Mme B..., en sa qualité d'associée de la SCI La Mourralière, une part de la taxe due. Mme B... se pourvoit en cassation contre le jugement du 30 décembre 2022 par lequel le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande tendant à la décharge de cette imposition.
2. Aux termes de l'article 1529 du code général des impôts : " I. Les communes peuvent, sur délibération du conseil municipal, instituer une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus qui ont été rendus constructibles du fait de leur classement par un plan local d'urbanisme ou par un document d'urbanisme en tenant lieu dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible. / II. La taxe s'applique aux cessions réalisées par les personnes physiques et les sociétés et groupements, soumis à l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value dans les conditions prévues à l'article 150 U, et par les contribuables qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France assujettis à l'impôt sur le revenu, soumis au prélèvement, dans les conditions prévues à l'article 244 bis A. / Elle ne s'applique pas : / (...) / b. aux cessions portant sur des terrains qui sont classés en terrains constructibles depuis plus de dix-huit ans ; / c. lorsque le prix de cession du terrain, défini à l'article 150 VA, est inférieur au prix d'acquisition, effectivement acquitté par le cédant et tel qu'il a été stipulé dans l'acte de cession, majoré d'un montant égal à 200 % de ce prix. / III. La taxe est assise sur un montant égal au prix de cession du terrain défini à l'article 150 VA diminué du prix d'acquisition stipulé dans les actes, actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. En l'absence d'éléments de référence, la taxe est assise sur les deux tiers du prix de cession défini au même article. / La taxe est égale à 10 % de ce montant. Elle est exigible lors de la première cession à titre onéreux du terrain intervenue après son classement en terrain constructible. Elle est due par le cédant. / (...) / V. La taxe est versée lors du dépôt de la déclaration prévue au IV. Les dispositions des I et II de l'article 150 VF (...) sont applicables (...) ". Aux termes de l'article 150 VF du même code : " I. L'impôt sur le revenu correspondant à la plus-value réalisée sur les biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est versé par la personne physique, la société ou le groupement qui cède le bien ou le droit. / (...) / II. - En cas de cession d'un bien (...) par une société ou un groupement qui relève des articles 8 à 8 ter, l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value est dû au prorata des droits sociaux détenus par les associés soumis à cet impôt présents à la date de la cession de l'immeuble. L'impôt acquitté par la société ou le groupement est libératoire de l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value dû par ces associés (...) ". Aux termes de l'article 8 du code général des impôts : " (...) les associés des sociétés en nom collectif et les commandités des sociétés en commandite simple sont, lorsque ces sociétés n'ont pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, personnellement soumis à l'impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. Il en est de même (...) : 1° Des membres des sociétés civiles (...) ".
3. En premier lieu, il résulte des dispositions du II de l'article 150 VF du code général des impôts citées au point 2, rendues applicables à la taxe sur la cession de terrains nus rendus constructibles prévue à l'article 1529 du code général des impôts par le V de cet article, qu'en cas de cession de biens immobiliers par une société civile immobilière n'ayant pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, les associés de cette société qui sont soumis à l'impôt sur le revenu sont les seuls redevables légaux de cette taxe, à proportion de leurs droits dans la société. Dès lors qu'il est constant que la société civile immobilière La Mourralière n'a pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, Mme B... n'est pas fondée à soutenir que le tribunal administratif aurait dû relever d'office qu'elle n'était pas redevable, à proportion de ses droits dans la société, de la taxe établie à raison de la cession de biens immobiliers à laquelle celle-ci a procédé.
4. En deuxième lieu, le moyen tiré de la prescription du droit de reprise de l'administration fiscale n'étant pas d'ordre public, la requérante n'est pas fondée à soutenir que le tribunal administratif aurait commis une erreur de droit en s'abstenant de rechercher d'office si les impositions en litige étaient atteintes par cette prescription.
5. En troisième lieu, il résulte des dispositions de l'article 1529 du code général des impôts, citées au point 2, que doit être regardé comme constructible, en vue d'appliquer la taxe sur la cession de terrains nus rendus constructibles prévue par ces dispositions, le terrain classé par le plan d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou la carte communale qui lui est applicable dans une zone urbaine, une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou une zone constructible, selon le cas. Pour déterminer si une cession entre dans le champ d'application de la taxe, il y a lieu, en principe, de prendre en compte l'ensemble du terrain nu cédé après avoir été rendu constructible, sans qu'ait d'incidence la division de ce terrain en différentes parcelles cadastrales. L'administration conserve toutefois la possibilité de n'établir la taxe qu'à raison de la cession de la seule partie du terrain pour laquelle les conditions, notamment d'ancienneté de la constructibilité et de rapport entre le prix de cession et le prix d'acquisition, prévues par la loi sont réunies.
6. D'une part, il résulte de ce qui vient d'être dit qu'en jugeant, après avoir relevé, sans dénaturer les pièces du dossier, que le prix de cession, tel qu'il ressortait de l'acte de vente, de la partie du terrain rendu constructible correspondant à la parcelle cadastrée BC n° 60 était très supérieur à celui des autres composantes de ce bien, que l'administration fiscale avait pu légalement faire application des dispositions de l'article 1529 du code général des impôts à la seule cession de la partie du terrain correspondant à cette parcelle, le tribunal administratif, qui a suffisamment motivé son jugement sur ce point, n'a pas commis d'erreur de droit. D'autre part, ne peut être utilement soulevé pour la première fois en cassation le moyen tiré de ce que, eu égard à la servitude de protection des parcs remarquables et des éléments du bâti instituée par le nouveau plan local d'urbanisme, une partie de ce terrain demeurait, malgré son classement en zone urbaine, inconstructible et devait par suite être exclue de l'évaluation du prix de cession et d'acquisition pour l'appréciation de la condition prévue au c du II de l'article 1529 du code général des impôts.
7. Il résulte de ce qui précède que Mme B... n'est pas fondée à demander l'annulation du jugement qu'elle attaque.
8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante.
D E C I D E :
--------------
Article 1er : Le pourvoi de Mme B... est rejeté.
Article 2 : La présente décision sera notifiée à Mme A... B... et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et énergétique.
Délibéré à l'issue de la séance du 12 septembre 2025 où siégeaient : M. Pierre Collin, président adjoint de la section du contentieux, présidant ; M. Bertrand Dacosta, Mme Anne Egerszegi, présidents de chambre ; M. Nicolas Polge, M. Vincent Daumas, M. Olivier Yeznikian, Mme Rozen Noguellou, M. Didier Ribes, conseillers d'Etat et M. Olivier Saby, maître des requêtes-rapporteur.
Rendu le 8 octobre 2025.
Le président :
Signé : M. Pierre Collin
Le rapporteur :
Signé : M. Olivier Saby
La secrétaire :
Signé : Mme Fehmida Ghulam
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et énergétique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour la secrétaire du contentieux, par délégation :